Il regime della cedolare secca è applicabile anche se il conduttore è una società
Una recente pronuncia della Corte di Giustizia Tributaria di Vicenza ha confermato l'applicabilità del regime della cedolare secca per le locazioni abitative stipulate con conduttori “società”. Il caso, seguito dall’avv. Edoardo Gloria, ha permesso di ottenere una decisione favorevole al contribuente, superando un diniego telematico dell’Agenzia delle Entrate che non trova riscontro nella normativa vigente.
Il caso
Il ricorrente, locatore persona fisica, concedeva in locazione un immobile a uso abitativo a una società.
In sede di registrazione telematica, l’Agenzia delle Entrate respingeva l’opzione per la cedolare secca in ragione della natura di “persona giuridica” del conduttore, imponendo così quale unica scelta possibile il regime di tassazione ordinario.
Per tale motivo, il locatore, assistito dall'avv. Edoardo Gloria, ha proposto ricorso sostenendo che tale diniego telematico costituisse un atto impugnabile e che la normativa attualmente vigente non potesse essere interpretata in modo da penalizzare il locatore sulla base della natura di persona fisica/giuridica del conduttore.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Vicenza, con la sentenza n. 603/2025 ha accolto pienamente il ricorso, riconoscendo il diritto all’opzione per la cedolare secca e disponendo la restituzione delle imposte di registro e bollo indebitamente versate.
Il principio affermato
Al centro della decisione vi è una interpretazione coerente e rispettosa della ratio normativa: il regime della cedolare secca mira a semplificare il regime fiscale per le locazioni abitative concluse da persone fisiche locatrici che non agiscano nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
Nulla prevede la norma, invece, in ordine alla qualità del conduttore.
Di conseguenza, la natura giuridica del conduttore — anche se è una società — non preclude l’opzione per la cedolare, purché l’immobile sia adibito ad uso abitativo e il locatore sia persona fisica che non agisce in veste imprenditoriale o professionale.
Tale principio, peraltro, era già stato affermato recentemente da diverse sentenze della Corte di Cassazione (Cass., n. 12395/2024; Cass., n. 12076/2025; Cass., n. 12079/2025) che già avevano chiarito come il requisito soggettivo debba essere valutato esclusivamente con riguardo al locatore e non invece, al conduttore.
La pronuncia in esame, inoltre, ha affrontato anche la problematica relativa al diniego telematico e la sua impugnabilità.
Secondo la tesi di Agenzia delle Entrate, infatti, il messaggio di errore restituito dal software Entratel al momento della selezione dell'opzione per la cedolare secca nel caso in cui il conduttore sia una società non avrebbe natura di provvedimento autonomamente impugnabile.
La Corte di Giustizia, invece, ha espreessamente affermato che tale "blocco digitale" integra un diniego implicito, impugnabile dinanzi al giudice tributario, poiché incide direttamente sulla posizione fiscale del contribuente, anche alla luce del principio consolidato per cui l'art. 19 del D. Lgs. 546/1992 deve essere letto in maniera estensiva, risultando così impugnabili tutti gli atti – anche atipici – attraverso i quali l’Amministrazione manifesta una pretesa tributaria.
Le implicazioni per i proprietari di immobili
La decisione in esame conferma un principio da ritenersi oramai consolidato: la cedolare secca è pienamente applicabile anche quando il conduttore è una società, se l’immobile è abitativo e il locatore è persona fisica non imprenditore.
Si tratta di una decisione importante sia per la tutela del singolo contribuente sia per la corretta applicazione di una normativa che mira a semplificare e incentivare il mercato delle locazioni abitative. andando così a consolidare una tutela concreta per i proprietari che, per ragioni sempre più frequenti (alloggi aziendali, housing per dipendenti, progetti temporanei), intendono locare immobili abitativi a società.
L’assistenza prestata dal nostro Studio e l’esito favorevole della lite confermano che, quando ricorrono i presupposti di legge, l’Agenzia non può escludere la cedolare secca sulla base della qualità del conduttore.
